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新政”满月” 宁波楼市有没有降温?最新官方数据显示…

  今天立秋,而夏热还在。今天也是宁波房地产调控新政“满月”的日子。这一个月,宁波楼市表现如何呢?

  01

  从7月市区住宅成交数据看,宁波楼市热度似乎更甚。

  市房管中心最新统计数据显示——

  市六区商品住宅,7月共成交8834套,环比增加约15%,并创出有史以来最高的单月成交量!

  市六区二手住房,7月共成交10286套,环比增幅约16%,创出有史以来第二高的单月成交量!

  宁波市区商品住宅、二手住房的成交统计,始于2004年。“宁波楼市报道”特别制作了一张走势曲线图,如下:

  数据来源:房管部门公开数据,2004年1月至2020年7月。

  特别说明:2004年—2018年,统计范围为现除奉化外的市五区。2019年至今,统计范围为包含奉化区的市六区。

  需要注意的是,7月奉化区商品住宅成交套数高达3350套,二手住房成交了600套。

  如果扣除奉化区成交量,市五区商品住宅成交最高月份则是2016年12月的7926套,今年7月的成交量只有5500套不到,要少于2016年以来的很多月份,并不显眼;市五区二手住房成交最高月份仍然是2018年4月的10323套,而今年7月的单月成交量还是能排到史上第三。

  另一个需要注意的问题是,7月的成交量,还不能确切反映新政后的市场实际。

  02

  在6月底时候,市区有10几个新盘集中开盘,并且在机构开盘快报中,多数收获了“光盘”或“准光盘”的业绩。

  因为网签滞后的因素,这批新盘的成交量,绝大部分反映到了7月的数据中。因此7月市区商品住宅的成交量,如业内此前预期的那样,还是呈现一个放量的状态。

  在这个意义上,7月的成交数据尚不能作为判断新政影响的一个主要依据。

  事实上,宁波楼市主流板块内真正在新政施行后开盘的,近一个月里,不过东部新城的湖光印、甬江东南岸的璟誉府、北仑霞浦的凤原府这3个新盘。

  新政扩大限购圈、将家庭住房套数核查范围扩大至市五区,应该是确乎影响到了一部分购房者的购房资格。蓄客期内意向客户远远多于领证房源数的湖光印,据机构开盘快报显示,开盘当日未能“光盘”。

  而从本月起启动线上购房意向登记、并且已经完成登记人数审核的首批新盘情况看,它们与“热”的距离,都还颇有些远:

  数据来源:宁波市房产交易信息服务网

  当然,从尚未结束购房意向登记的奉化、慈城新城几个新盘情况看,购房者对热门板块、相对低价的热门新盘,购买意愿依然相当强烈:

  数据来源:宁波市房产交易信息服务网,截至8月7日17:00

  而从新政实施后近期土拍市场的表现看,开发商依然还在不惜高价拿地。

  海曙鄞奉片区、北仑霞浦、江北慈城新城和姚江新区、奉化老城和鄞奉线沿线乃至滕头等地的宅地,相当一部分拍出了所在区域的新高——今天,高新区的一宗宅地又拍了5个多小时、最终拍出了高新区的地价新纪录。

  受到严格限价的商品住宅市场,其受新政的影响——包括增加土地供应后对后市供需形势的影响,也包括限购圈扩大、家庭住房套数核查扩大后对购房需求的影响,恐怕短期内还难下定论。

  03

  相比于商品住宅市场,二手房市场被认为更能反映楼市实际形势。

  尽管七月份市区二手住房的成交量很惊人,但据“宁波楼市报道”从多家品牌房产中介处了解,近期无论是成交量还是中介门店的访客量,都已有一定程度的下滑。

  南天房产常务副总经理郑桂良介绍说,他们的成交量已经连续两周录得环比下降;上周即七月最后一周的成交套数,相比新政出台前的一周,降幅已经达到百分之三四十;他们旗舰店的周访客量,也有20%左右的下滑。

  不过,新政后二手房的成交价以及房东的心里售价,据房产中介人士反映,还未见太明显的变化。

  值得注意的是,据市房管中心数据,7月市区二手住房成交数据中,镇海、北仑的环比增幅分别高达40%、36%。

  房产中介人士指出,因为契税缴纳的家庭住房套数核查范围定于8月1日起从市三区扩大至市五区,受此影响最大的镇海、北仑居民,因此选择在7月里集中签约。“这里面相当一部分成交量,是父母过户给子女以避免多缴契税的。”该人士说。

  对于二手房市场后续走势,房产中介人士认为,成交量继续走低的可能性较大;而二手房价的变化,或许还要看成交走低会持续多长时间、部分房东会否资金吃紧而松动售价。

  一如时节已立秋而夏热犹在,从调控新政出台后近一个月的情况看,宁波楼市的惯性似乎也还在。

  接下来一段时间,在继续观察本轮调控政策的影响的同时,也许,还要观察银行信贷政策会否发生变化,特别是首付比例、“认房认贷”的标准等政策。

  央行在最近发布的二季度货币政策报告中,再度强调要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度。

  还是那句话——且行且珍惜!

  记者曾梅

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